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房地产市场的牛年回顾与虎年瞭望

发布时间:2010-04-28

2009年是我国房地产市场波澜壮阔的一年。从年初的萧条,到34月份的“小阳春”,再到89月的量价齐涨和“十一”之后的爆发式“冲量”,我国房地产市场创造出惊人的奇迹,绝对水平和增速均创历史新高:2009111月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%。其中,商品住宅销售面积增长54.4%,办公楼销售面积增长39.2%,商业营业用房销售面积增长39.1%。商品房销售额35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%,办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%60.4%

  与房屋成交量急剧放大相伴随的,是房价的快速上涨。从国家统计局公布的数据看,2009111月,全国的平均房价累计上涨接近15%,不少城市平均房价累计上涨超过25%,深圳和北京的新房成交均价分别累计上涨83%54%。而根据笔者的实际考察,北京很多楼盘的价格11月份环比涨幅在10%以上,有些楼盘价格的年涨幅超过100%,最高达150%

  于是,高房价便成了被口诛笔伐的人民公敌,凡是预言房价一定要跌的言论,就会占领道德制高点,赢得叫好声;于是,在南方就有市长说买不起房了,在京城也有部长说买不起房了;于是,社会科学院出报告了,“85%的人买不起房”的科学论断被研究出来了——高官尚且买不起,遑论普通民众;于是,便有学者联名上书建言二次房改,为民请命要求政府为2/3的老百姓提供低价的福利房了;于是,某位因不知疲倦地预言房价狂跌而名声大噪的专家,在另几位同样不知疲倦地预言房价暴跌的明星学者的助威声中,如同开发商促销楼盘一般地在北京某大厦扯起场子签名售书,又一次勇敢地“向高房价宣战”——尽管所谓的“高房价”也许只是堂吉诃德眼中的那架风车,但大家还是不得不佩服这位学者的睿智,因为有战果为证:如同商人赢得“市场”一般,这位学者又一次赢得了“民意”,书也确实售出不少。

  在汹涌的民意浪潮中,政府频频出手了:2009129日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5;20091214日,中央经济工作会议指出,要增加普通商品住房供给,支撑居民自住和改善性购房需求;20091217日,国家五部委通知,开发商拿地首付款不低于50%;2010110日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”),紧接着二套房首付比例不得低于40%,央行决定存款准备金率上调0.5个百分点。

  随着一系列调控政策的密集出台,原本火热的房地产市场如同近期突遇寒流的天气,“千里冰封,万里雪飘”,瞬间就陷入了严冬,从南到北一线城市成交量急剧萎缩,“长城内外,惟余莽莽;大河上下,顿失滔滔”。元旦假期3日,深圳一手房仅成交288套,上海一手房仅成交168套,北京商品住宅期房成交量环比骤降6成,二手房仅成交30套。

  对于最新一轮的楼市调控,媒体一致盛赞为“重拳出击”,专家倾情论证其“果断及时”,仿佛高房价立马就会应声而落。当然,也有“房价将在此轮调控中再次上涨”的逆耳之音,但据说那都是些黑了良心的开发商及其代言人的谬论。

  大家痛恨高房价,但痛恨和诅咒并不能解决问题。房子的价格越来越高,显然不是因为房地产开发商的良心整体性的越来越“黑”;这正如家电的价格越来越低,绝不是因为家电生产商的良心整体性的越来越“红”。只有弄清病因,才能对症下药。

  房价问题说复杂就复杂,说简单其实也很简单,无非是一个供求问题。经济学常识告诉大家:商品的价格是由商品的供求关系决定的,供应少需求多,价格就上涨;供应多需求少,价格就下跌——当今中国,房子也具有商品的属性,所以有“商品房”之称——因此,只要弄清了房子这种商品真实的供求状况,就能透过表象看清真相,就能准确地把握房地产市场的发展方向。

  历史证明,城市是人类文明的结晶和载体,城市化是人类社会经济发展的必然规律。中国改革开放30年的重大成就,就是让2亿多地地道道的种庄稼的农民离开了乡村,走进了工厂和工地。尽管在称谓上还留着“农民”的痕迹,叫做“农民工”,并且定期游走于城市与乡村之间,但本质上他们已经是地地道道的产业工人了。让这2亿多甚至更多的“农民工”,结束候鸟式的迁徙,安居于城市,变成地地道道的“市民”,这不仅是推动中国经济社会持续发展的引擎,更是中国政府及全体中国人民必须担当的历史使命。

  随着城市化的不断推进,2亿多已经进城的“农民工”,以及目前尚未进城但今后一定会进城的更多的“农民工”,不仅需要就业岗位,也需要居住空间;此外,每年将近千万的高校毕业生,也大都需要在城市就业、安居;还有,2亿多个既有的城市家庭的居住条件也需要逐渐改善。然而,中国城镇住房竣工量每年仅有68亿平方米,其中商品房不到500万套,非商品房约为300万套,合计不超过800万套。与庞大的需求量相比,区区几百万套的年供应量,岂止是杯水车薪。

  在一个正常的市场环境中,绝大多数时候都是商品过剩,而不是短缺。如果发生了短缺,就一定是某些因素妨碍了供应。房地产的供应要素不外乎:土地、原材料、资金、开发商及建筑商。当今中国,资金充裕,建材产能普遍过剩,更不缺开发商及建筑商,唯一缺少的就是土地。中国本来就是一个人多地少的国家,再加上18亿亩农地红线的约束,城市的建设用地一直就是难以解决的问题。拆迁之痛由因此而生,“地王”不断因此而生。

  供应远远小于需求,因土地因素的制约而又无法迅速有效地扩大供给,这就是中国房地产市场真实的供求状况,这就决定了中国的房子不仅当前是稀缺商品,在今后相当长一段时期依然是稀缺商品。这段时期少则10年,多则20年,截止于中国的城市化进程基本完成之日。在这个时期内,只要土地因素的制约不解决,房屋供不应求的格局就不会改变,房价上涨的趋势也不会改变。

  在供求严重失衡而又无法迅速有效地扩大供给的前提下,为了缓解社会矛盾,维护社会和谐,抑制需求、延缓需求就成为政府迫不得已的选择。所以,2003年以来所有针对房地产市场的调控政策,不管是“国六条”还是“国八条”,其基本内容都是抑制需求、延缓需求,甚至是打击需求。然而,客观存在的需求并没有因为受到抑制和打击而烟消云散,反而如同弹簧,受到的压力越大,反弹的力度越强。所以,每一轮调控之后,都会迎来房屋销量和价格的暴涨。几轮调控之后,北京南四环的房价每平方米就从4000多元涨到了20000多元。

  新颁布的“国十一条”,基本都是强调继续实行过去已经发布、后来没有严格实行、到目前为止依然没有说过废止的有关规定。抑制需求、延缓需求,依然是重要内容,即使对合法的投资需求也要抑制,甚至合理的改善型需求也要推延。这表明在决策者的眼里,供求失衡是何等的严重。当然,最新一轮楼市调控政策也的确具有新意,那就是增添了加快供给、促进供给的内容,比如“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设”,“加快推进保障性安居工程建设”,“增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用效率”,“加大对捂盘惜售、囤积房源,散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度”等。大家可以真切地感受到中央希翼房地产市场发展得更为稳健的良苦用心,以及选择调控手段时的小心翼翼。

  供求关系决定了房价的长期趋势,政策调控会导致房价的短期波动。随着新的调控政策的落实,日趋严重的供求矛盾应该得到缓解。2010年的中国房地产市场必将是平稳前行的市场,既不会暴涨,也不会暴跌。当然,房屋成交量和房价也许会阶段性停滞,甚至有所回落——只要是市场,就总会有起伏震荡,如同自然界的花谢花开,潮涨潮落,房地产市场自然也不例外。

  潮涨冲浪固然快意,但那需要高超的本领。潮落拾贝却很简单。

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